Турецкий рынок жилья - дело тонкое. Его взлеты и падения в 2021 году
Для турецкого рынка недвижимости минувший 2021 год выдался бурным. Он переживал настоящий бум. И в большей степени это случилось благодаря высокой активности иностранных покупателей. При этом, подъем рынка привел к неоднозначным результатам. С одной стороны, страна получила хорошее финансовое подспорье для отрасти торговли. С другой — это стало одной из причин повышения стоимости жизни для местного населения.
Даешь гражданство!
В 2018 году Турция обновила программу выдачи «золотых паспортов» (гражданство за инвестиции), сделав ее максимально лояльной. Достаточно приобрести недвижимость на сумму не менее 250 000 долларов и вы становитесь обладателем турецкого гражданства. При этом срок выдачи паспорта составляет не более 6 месяцев. Приобретенную недвижимость можно беспрепятственно сдавать в аренду, а через 3 года продать ее, не лишаясь гражданства. С турецким паспортом вы получаете ряд бонусов: разрешение на переезд в Турцию со своей семьей, безвизовый доступ в более чем, 100 стран мира и возможность иметь двойное гражданство.
Хочешь жить в Турции - успей купить жильё
Не удивительно, что несмотря на пандемийные ограничения, в последнее время рынок жилой недвижимости Турции активно шел вверх. Особенно эта тенденция наблюдалась с января по сентябрь 2021 года. За указанный период иностранцы в общей сложности приобрели в Турции 45 000 объектов — частных домов и квартир. При этом большая часть «покупок» пришлась на крупные города - Стамбул, Анталия, Анкара, Измир. Среди основных покупателей турецкой недвижимости: представители Юго-Западной Азии (Ирана, Ирака) — 40%, россияне и немцы ( по 20 %) и американцы (10%). Для сравнения: объем продаж жилой недвижимости иностранцам в 2021 году по сравнению с 2019 годом вырос почти вдвое.
Что иностранцу выгода, то "аборигену" - проблема
Понятно, что инвесторы в недвижимость — это обеспеченные люди. Не каждый человек может позволить себе купить квартиру за 250 000 долларов (и это еще только минимальная сумма в рамках программы). А, как известно, спрос рождает не только предложение, но и повышение цен. Последнее не прошло бесследно для местного населения. В 2021 году из-за повышенной активности иностранцев, на турецком рынке жилья пошло удорожание «квадратных метров».
А параллельно с ростом цен на жилье турки столкнулись с высокой инфляцией. Она достигла рекордной цифры за последние 20 лет — месячный прирост составил 13,5%. Это привело к «проседанию» национальной валюты и повышению ставок по ипотеке — они дошли до 20%.
И если в 2020 году спрос на жилье со стороны местных жителей был высокий (банки давали дешевые кредиты), то с лета 2021 года он стал падать. При этом турецкий рынок по-прежнему оставался на подъеме. Но за счет тех же пресловутых покупателей из-за рубежа. К слову, за 2021 год объем иностранных инвестиций на рынке жилья составил почти 6 млрд долларов.
Не верь ценам, указанным в договоре
К осени 2021 года турецкие власти поняли, что столкнулись с проблемой. С одной стороны, иностранные инвестиции составили хорошую статью дохода для страны. С другой — местное население столкнулось с ростом арендных платежей и ипотечных ставок.
Кроме того, выяснилось, что, используя нынешние тенденции рынка, некоторые продавцы (и частники, и агентства) действуют не совсем честно. По договоренности с покупателями- иностранцами они официально продают недвижимость по завышенной цене.
Например, рыночная стоимость продажи квартиры составляет 180 000 долларов, а в договоре приписывается сумма 250 000 долларов или больше. Ведь на рынке элитного жилья не всегда можно найти объект за 250 000 долларов (как то требуется для получения гражданства), цены здесь бывают очень высокие. А так, покупатель якобы платит минимальную сумму в рамках программы «золотой паспорт», затем получает турецкое гражданство, а сумму «переплаты» делит напополам с продавцом. По данным Минфина Турции, количество таких сделок на рынке жилья за последнее время только возросло.
Новый закон и его последствия
Турецкие власти решили остановить бурный рост цен на жилье и положить конец «левым» схемам. В минувшем ноябре они ввели закон, в рамках которого реальную стоимость недвижимости перед ее продажей теперь определяет независимый оценщик. Результаты не заставили себя долго ждать : активность покупателей на рынке снизилась.
Причем, это коснулось не только иностранных инвесторов, но и самих турков. Первые (иностранцы) не хотят платить реальную стоимость жилья. Вторые (местные), узнав, что цены на объекты, проданные ранее «заморским» инвесторам, теперь вдвое упали в цене , не верят больше в надежность рыночной системы.
Впрочем, эксперты считают, что такая ситуация имеет свои плюсы. После излишней активности временное затишье пойдет рынку только на пользу и поможет его стабилизации.
