Сельская ипотека: причины спроса и прогнозы на будущее

Универсальная льготная ипотека прекратила действие, но остались другие предложения по покупке жилья с субсидированной ставкой. Одно из них – сельская ипотека под 3%. В программе уже приняли участие более 150 тыс. семей, а после сужения круга льготных программ интерес к ней вспыхнул с новой силой. Чем привлекательна программа и что её ждёт, рассказали эксперты финансового портала Выберу.ру.

Популярность сельской ипотеки

С июля 2024 года завершилось действие ипотеки с господдержкой, позволяющей приобрести квартиру в новостройке под 8%. Изменились условия и по семейной ипотеке – хоть её и продлили до 2030 года, уменьшился круг заёмщиков. Принять участие в программе теперь могут только семьи как минимум с одним ребёнком до 6 лет или с двумя детьми, но тоже при определённых условиях. Это привело к тому, что объём ипотечных сделок на первичке упал на треть за третий квартал 2024 года в сравнении с прошлым кварталом.

Стабильный спрос на сельскую ипотеку приводит к тому, что во многих банках деньги на выдачу кредитов заканчиваются задолго до конца года. Так, Россельхозбанк сообщил, что уже летом 2024 года выделенное финансирование было исчерпано. Не принимает заявки и Сбербанк.

По данным Выберу.ру, на первом месте по популярности у пользователей находится сельская ипотека – при расчёте ипотеки на онлайн-калькуляторе её выбирали 43% посетителей портала. Вторую строчку занимает семейная ипотека, которую рассчитывали в 21% случаев. Остальные запросы пришлись на вторичное жильё и квартиры в новостройках с рыночной ставкой.

Плюсы и минусы программы

Основные преимущества сельской ипотеки:

низкая ставка – в условиях, когда ключевая ставка достигла 19% и может вырасти вплоть до 25% в 2025 году, кредит под 3% максимально выгоден, причём при покупке жилья в приграничных территориях можно получить деньги под 0,1%;

разрешено задействовать материнский капитал, как и по другим госпрограммам;

расширен перечень доступного жилья – теперь можно строить дома своими силами с использованием готовых домокомплектов и покупать квартиры на первичке, но в домах, где не более 5 этажей (только для опорных населённых пунктов).

Минусы программы:

Ограниченное финансирование. Практически с самого начала запуска программы у банков периодически заканчивались лимиты на выдачу кредитов, после чего приём заявок приостанавливался до следующего года.

Ограничения по типу жилья. В основном программа рассчитана на строительство или покупку дома в сельской местности.

Лимит до 6 млн руб. В некоторых случаях этой суммы не хватает. Можно комбинировать ипотеку с рыночной, но разница предоставляется банками по обычной ставке (в среднем более 20–25%).

Ранее полученные кредиты на покупку жилья в селе рефинансировать по льготной программе нельзя.

В 2022 году ипотека стала бессрочной, поэтому с подачей заявки можно не торопиться.

Прогнозы по сельской ипотеке

Проект бюджета на 2025 год предусматривает выделение субсидирования на сельскую ипотеку в сумме 65 млрд руб. Это не так много, учитывая возросший спрос, поэтому возможно исчерпание лимитов финансирования в банках уже к осени 2025 года и даже раньше. Но и этот объём больше, чем ранее – например, в 2022 году на эти цели было направлено всего 40 млрд руб.

В условиях отмены самой популярной льготной ипотеки и роста ключевой ставки естественным образом будет повышаться спрос на другие льготные продукты. Сельская ипотека может стать оптимальным решением для тех, кто не подходит под требования других программ, например, не имеет двух детей или одного ребёнка до 6 лет, чтобы воспользоваться семейной ипотекой, не работает в сфере IT и не готов жить на Дальнем Востоке или в арктической зоне.

Конечно, есть риски повышения ставки – 3% по сельской ипотеке против 25–30% по рыночным кредитам на покупку жилья выглядят как очень выгодный вариант. Государству приходится субсидировать бо́льшую часть ставки банкам.

Ещё один риск – право банка в одностороннем порядке повысить процентную ставку, если заёмщик нарушает требования. Например, с 2024 года разрешено иметь только один непогашенный кредит с господдержкой (кроме семейной ипотеки и при соблюдении определённых требований). Если подали заявку на сельскую ипотеку, её одобрили, а потом банк узнал, что на вас числится ещё один льготный кредит, ставка сразу вырастет как минимум до размера ключевой.