Пандемия как способ выхода из договора аренды: так ли все просто?
С тех пор как российская экономика столкнулась с последствиями короновируса, проблема арендных договоров остается одной из самых насущных. В наших последних статьях мы не раз затрагивали эту тему. Однако некоторые положения закона, разрешающего арендаторам разрывать сделки в одностороннем порядке, по-прежнему вызывают вопросы. И не только у собственников. Но и у самих съемщиков помещений, чьи интересы данное постановление призвано учитывать.
В середине апреля российское правительство приняло закон, согласно которому, арендаторы могут по собственной инициативе расторгать договора с собственниками. Без уплаты штрафа. Он вызвал бурю негодования у владельцев коммерческих помещений. Последние обратились к властям с просьбой пересмотреть положение. В итоге в него неоднократно вносились поправки. Финальная на текущий момент версия была утверждена 8 июня. При этом, закон имеет силу до 1 октября этого года. А значит, у арендаторов осталось чуть более 3-х месяцев, чтобы воспользоваться беспрецедентной мерой государственной поддержки. А как купить офис в Саратове мы расскажем здесь.
Для кого устав писан?
Федеральный закон № 168 от 8.06.2020 разрешает разрывать договора арендаторам, относящихся к предпринимателям следующей категории. Это владельцы малого и среднего бизнеса, деятельность которых пандемия затронула наиболее сильно. Перечень пострадавших от кризиса отраслей утвержден в Постановлении № 434 от 03.04.2020.
Договор — еще не догма
В соответствии с вышеуказанным законом, можно расторгать любые договора, заключенные до возникновения ситуации форс-мажора, т.е — распространения короновируса. При условии, что они относятся к нежилым зданиям и помещениям, где ведется (а если уж говорить напрямую — «велся») бизнес, пострадавший от пандемии. Получается, что под эту категорию попадают самые различные объекты: от складов до торговых павильонов. Однако, если дело дойдет до суда, вам придется доказать, что «квадратные метры», от которых вы хотите отказаться, действительно убыточны. С площадью, отведенной под книжный магазин, скорее всего, вопросов не возникнет. А вот офисное помещение могут не рассмотреть как объект, заслуживающий внимания. Если только в нем не осуществлялись основные продажи в докарантинный период (например, офис туроператора).
Крайние меры
Также в суде придется предоставить документы, доказывающие, что перед разрывом сделки, арендатор пытался договориться с собственником. К ним относятся официальные обращения и ответы, квитанции, распечатки email-сообщений. Пошагово ваши действия должны выглядеть так:
1. Съемщик помещения обращается к владельцу с просьбой снизить арендную ставку (максимальный срок— 1 год).
2. На принятие решения и урегулирование вопросов собственнику дается 14 дней (рабочих).
3. Если компромисс найти не удалось, арендатор имеет право тут же выйти из договора в одностороннем порядке (если только обратное не было прописано в контракте заранее).
Свобода от штрафов
Согласно новому закону, при разрыве сделки арендатор не возмещает:
- упущенную выгоду — доходы, которые владелец планировал получить в рамках первоначального срока действия договора;
- убытки по замещающей сделке: предполагающей возмещение материального ущерба при форс-мажорном выходе из договора;
- платеж за преждевременное расторжение сделки (штраф).
При этом, гарантийный (авансовый) взнос съемщик обратно не получает. Зато ему причитается компенсация, покрывающая расходы на ремонт помещения (если он делался недавно за счет арендатора). А как купить офис в Иркутске —читайте здесь.
Есть вопросы — нет ответов
Но, как мы говорили выше, отдельные пункты в данном законе прописаны не очень понятно. Даже юристы не могут прогнозировать решения некоторых ситуаций. Что если собственник по доброй воле снизил cтавку еще до принятия закона? Имеет ли право арендатор, ссылаясь на новое постановление, требовать очередной поблажки? Также не ясно, какую скидку должен просить съемщик? Может статься, что его требования завышены, и владелец помещения справедливо ему отказал. И это послужит поводом для разрыва договора. Получается, что многое в данном вопросе решает не только сговорчивость собственника, но и добросовестность арендатора. А на чью сторону в итоге встанет суд — зависит от самых различных обстоятельств.
