Покупаем недвижимость за городом
Во время карантина спрос на загородную недвижимость в России вырос в разы. Даже «заядлые» горожане, которым одно только слово «дача» раньше навевало скуку, задумались о собственном домике на природе. Вдруг снова оказаться запертым в душной квартире в период очередной самоизоляции (и такое может быть) — не хочется никому. Конечно, загородный дом можно построить и самому. Но это если вы не ограничены во времени и финансах. В противном случае, его строительство может затянуться на годы. У тех же, кто хочет приобрести загородную недвижимость прямо сейчас, есть два варианта — купить дом у частного продавца (собственника) или обратиться к застройщику.
Рассматриваем варианты
Этот совет не оригинален, но актуальности не теряет. Перед тем как начать поиски самого дома, определитесь, в каком месте вам хотелось бы жить. Что вам важнее всего: первозданная природа, близость к населенным пунктам, удобные дороги? А может быть вы хотите организовать за городом небольшой бизнес и помимо коттеджа с участком вас интересует аренда помещения под мастерскую в Московской области?
Получить все и сразу не всегда удается. Идеальный вариант вовсе можно не встретиться. Поэтому расставьте приоритеты. Например, вы нашли живописный район, утопающий в вековых соснах и имеющий налаженную инфраструктуру (магазины, досуговые центры и т.д). Но расположен он далеко от транспортных развязок. Это, конечно, не совсем удобно.Но при всех вышеперечисленных плюсах с этим недостатком можно и смириться.
Место выбрано? Теперь приступаем к поискам заветного особнячка и участка. Специалисты по недвижимости советуют посетить не менее 10-15 объектов. Количество предложений на рынке сегодня превышает спрос, а значит выбирать есть из чего. Но на деле объездить столько домов не у всех хватает терпения. Но хотя бы 3-4 варианта для сравнения посмотреть нужно
Вникаем в нюансы
Предположим, вы нашли подходящий объект. Вас устраивает дом, участок (по крайней мере, на первый взгляд) и цена кажется приемлемой. Теперь самое время задать продавцу следующие вопросы::
- есть ли в доме газ (электричество) и горячая/ холодная вода, подведено ли отопление, работает ли канализация;
- какие цены установлены на ЖКХ (особенно, если это садоводческое некоммерческое товарищество, где правление предлагает специальные тарифы), все ли услуги оплачены вовремя;
- не «висят» ли на доме имущественные долги ( не заложен ли он в кредит и т.д);
- не претендуют ли на него еще один собственник или наследник (если это сделка с частным продавцом) — просмотрите «цепочку» договоров: когда и почему он продавался;
- согласованы ли с законом другие постройки рядом с домом: к примеру, собственник мог купить склад сборно-разборного типа, установить его на участке, но не согласовать это с правлением коттеджного поселка;
- не заходит ли забор на соседскую территорию (все это тоже придется решать вам).
И еще несколько слов об инженерных коммуникациях. Как будущий владелец дома, вы должны не только проверить их наличие, но и изучить каким образом они подключены. Откуда поступает вода, как устроена канализация, как функционирует электричество, какой объем электромощностей выделен в целом на поселок (его должно хватать не только на освещение домов, но также близлежащих улиц). Все эти моменты нужна прозондировать заранее. Для этого у продавца следует запросить генеральный план поселка (включая приложения к нему) и описание технических условий (ТУ) участка.
Собираем документы
Каждая сделка — вещь сугубо индивидуальная. Поэтому какие документы конкретно понадобятся в том или ином случае, может подсказать только юрист. Мы же дадим общие рекомендации, на что стоит обратить внимание при заключении договора.
Если продавец — частное лицо, он должен предоставить:
- выписку из EГPН (готовится Росррестром): она подтверждает право собственности на дом и участок и отражает (если есть) все «проблемы» по объекту (есть ли аресты, судебные разбирательства и т.д);
- кадастровый паспорт на участок и дом;
- разрешение на строительство всех зданий на участке, включая сам дом и второстепенные объекты (гараж, баню и т.д).
До 2007 года от собственника при продаже частного дома также требовался особый акт — «о вводе здания в эксплуатацию». Но с принятием «дачной амнистии» надобность в таком документе отпала. То есть если владелец построил дом сам (или по его заказу объект возвели наемные рабочие), он имеет право регистрировать дом в ЕГРН без этого самого акта. С одной стороны это очень удобно — избавляет текущего собственника от лишней бумажной волокиты. С другой стороны, из-за этой же амнистии при возведении загородных домов часто не соблюдаются элементарные строительные нормы. И это покупатель должен учитывать при осмотре объекта. Если у вас есть знакомый строитель, взять его с собой на такую «экскурсию» не помешает.
Если продавец — застройщик, он должен предоставить:
- документы, подтверждающие разрешение на строительство и владение землей (где прописаны адрес, технические характеристики объекта, кем выданы и тп);
- кадастровый паспорт из БТИ;
- устав организации и свидетельство ИНН, доказывающие законность действий компании как юридического лица;
- договора с поставщиками услуг (электросетевыми компаниями, телефонными операторами и т.д).
А о том, что перед подписанием договора, нужно собрать о застройщике полную информацию (прочитать отзывы, узнать сколько лет на рынке, посмотреть портфолио) — напоминать излишне. Вы и сами это знаете.
Резюме. Покупка загородной недвижимости — дело ответственное. Нужно возиться с кипой документов, а порой и вникать в базовые основы строительства. Но свой дом на природе, где можно отдохнуть от города и «скоротатать» (если придется) очередной карантин, того стоит.
