Госдума защитит эскроу-счета от аферных схем
Напомним, что в целях поддержки застройщиков на фоне нестабильной экономической ситуации, Минстрой РФ разрешил им досрочный доступ к эскроу-счетам. Чиновники заверяют, что у покупателей новостроек, чьи деньги лежат на этих самых счетах, не возникнет проблем из-за принятия нового закона. При этом на днях в Минстрой поступило обращение из Госдумы. Депутаты бьют тревогу. Выяснилось, что эскроу-счета не дают 100% защиты от мошеннических действий. А значит, данную схему нужно серьезно дорабатывать.
"Назад в 2019 год"
Ради справедливости отметим, что недочеты в этой системе расчетов между застройщиками и покупателями появились не сейчас. Они имели место с самого начала ее внедрения в строительную область — в 2019 году. Именно тогда большинство российских девелоперов перешли на работу с эскроу-счетами. То есть деньги покупателей теперь хранятся на банковских счетах, а стройкомпаниям открывают к ним доступ только после того, как дома сдаются в эксплуатацию. Поэтому сегодня застройщикам остается два варианта — возводить объекты на кредитные средства либо на собственные деньги.
И застройщики иногда хитрят...
При первом варианте ( т.е когда застройщик берет кредит) действия стройкомпании контролируются банком, поэтому эскроу-счета защищены от мошеннических схем. Во втором же случае, когда застройщики возводят объекты на свои средства и не связаны кредитными обязательствами, ситуация другая. Эскроу-счета здесь тоже задействованы Однако они не особенно подотчетны банку, ведь это не заемные деньги.
Недавно же выяснилось, что некоторые девелоперы, дабы не связываться с кредитами, действуют следующим образом. Они осуществляют продажу квартир (которые еще только возводятся) сторонним организациям - по низкой стоимости. И именно эти суммы и указываются для эскроу-счетов. А организации-«перекупщики», в свою очередь, "сбывают" покупателям недвижимость уже по официальному рыночному «тарифу».
Если застройщик — все-таки добросовестный (закроем глаза на эту его "маленькую" хитрость), то он, получая доступ к большой сумме денег, использует ее для строительства объекта. Согласимся, что для девелопера здесь есть определенный резон. Однако если он в итоге не сдаст дом, превратив его в банальный «недострой», или исчезнет восвояси вместе с деньгами, то покупатели при обращении в суд получат меньшую сумму, чем заплатили. То есть лишь тот остаток, что лежит на эскроу-счете.
Договор уступки vs ДДУ
Получается, что использование нелегальных схем в рамках эскроу-счетов - не такое уж редкое явление. А поправка к закону, разрешающая досрочный доступ к счетам, может усугубить ситуацию. Анна Киреева, московский риелтор по продаже квартир : «Пока чиновники еще только решают, как быть с эскроу-счетами. Я же хочу дать совет тем людям, которые уже сейчас планируют покупать жилье в новостройках. Внимательно изучите документы вместе с юристом. И если окажется, что перед вами - договор уступки прав (то есть 3-х стороннее соглашение), будьте особенно бдительны.
Сравните, какая сумма фигурирует в нем, а какая - в первичном документе - то есть в ДДУ ( договоре долевого участия — стандартном соглашении между покупателем и застройщиком). Если сумма, прописанная в ДДУ - значительно меньше той, что зафиксирована в договоре переуступки, то это говорит о возможном риске. В случае проблем со строительством дома, вам вернут не ту сумму, которую вы реально заплатили, а ту, что находится на эскроу-счете".
