Арендатор против пандемии: как уладить споры с собственником?

В период кризиса все нестабильно. Экономика «трещит по швам», предприятия терпят убытки, обостряются отношения между деловыми партнерами. Вот и история с короновирусом стала большим испытанием для арендаторов и владельцев помещений. Уже который месяц после введения карантина между ними ведутся споры. Понять можно и тех, и других. У каждой стороны свои права и переживания, каждая из них несет финансовые потери. Наша сегодняшняя статья посвящена арендаторам. Мы расскажем, как грамотно договориться с собственником об изменениях договора в условиях форс-мажора. 

В «карантинные» недели российское правительство не единожды вносило поправки в закон об арендных договорах. Кратко обрисуем ситуацию. Сперва чиновники дали арендаторам полный карт-бланш: им разрешили требовать отсрочки платежей, а затем и вовсе позволили разрывать договора без штрафов в одностороннем порядке (до 1 октября текущего года). Но если с первым решением собственники официально спорить не стали, то второе вызвало с их стороны шквал негодования. В открытом письме правительству они аргументировали тем, что односторонний разрыв сделок может привести к коллапсу всей отрасли коммерческой недвижимости. По-видимому, в ближайшее время в закон внесут еще одну правку: разрыв договора по инициативе арендатора обязывает его выплатить неустойку в размере месячного взноса. Впрочем, прекращение договора —  это крайняя мера. Если арендатор получит льготные условия в связи с форс-мажором, у него нет причин прерывать деловые отношения. Вопрос только в том, согласен ли идти на уступки собственник?

Худой мир лучше доброй ссоры 

Вы — съемщик помещения и желаете полюбовно урегулировать спор по договору аренды. Режим самоизоляции вызвал финансовые потери, и вы хотите «послаблений»: отсрочки платежа, снижение арендной ставки... Итак, какими фактами нужно оперировать при переговорах с собственником? Не мудрствуя лукаво, излагайте все как есть: закрытие предприятия на карантин (ограничение его работы) привело к отсутствию продаж или рекордно низкому трафику. Но пока вы еще находитесь на стадии переговоров, по возможности платите аренду исправно. Во-первых, это поможет сохранить хорошие отношения с адекватным собственником и заодно покажет ему вашу надежность как арендатора (а кто же захочет терять такого порядочного партнера?). Во-вторых, в крайнем случае — при обращении в суд — данный факт сыграет вам на руку, показав вас как добросовестного предпринимателя.  А о том, как выгодно купить здание в Московской области — читайте здесь

Сбор «вещдоков»

Если удалось быстро найти компромисс с хозяином помещения — наши поздравления. Если переговоры зашли в тупик — придется готовиться по-серьезному — собирать аргументированные доказательства в свою пользу. Что это может быть? Юристы советуют  следующие документы:

• нотариально заверенный протокол осмотра торгового центра (бизнес-комплекса и т.д), подтверждающий что его график работы был изменен из-за введения карантина;
• протокол, свидетельствующий, что помещение, отведенное под ваш бизнес, закрыто или используется только частично;
• запись с видеокамеры, доказывающая низкий трафик клиентов;
• финансовая отчетность предыдущих и текущих месяцев, дающая сравнительный анализ доходов;
• данные коммунальных счетчиков, свидетельствующие о низком потреблении энергии за последнее время.

Для пущей подстраховки юристы рекомендуют обратиться в Торгово-промышленную палату РФ за заключением о признании форс-мажорной ситуации.

Последний шанс на «перемирие»

Доказательства собраны, и вы имеете полное право предъявить официальную претензию владельцу помещения — для начала без судебного разбирательства. Вдруг последний все-таки «сменит гнев на милость?». В претензии указывается:

• причина убытков (запрет или ограничение на работу предприятия, низкая посещаемость);
• срок отсрочки или размер предполагаемого снижения ставки.

Однако нужно четко обозначить для каких платежей вы просите отсрочку, а какие остаются без изменений (например, коммунальные услуги). И снова обратимся к юристам. Они предлагают рассмотреть  альтернативу: установить ставку в размере процента от текущей выручки. 

И помните, что на данный момент официально предусмотрена отсрочка платежей для арендаторов, наиболее пострадавших от пандемии. Если вы входите в этот список — скорее всего, и споров с собственником не возникнет. Если вас там нет, то придется апеллировать к разуму делового партнера или в худшем случае — обращаться к органам власти. А наши эксперты расскажут, как и где купить офис в Саратове.

«Война так война»

Предположим, что дело все-таки дошло до суда. У вас есть убедительные факты и собраны необходимые документы. Но будьте готовы, что у собственника своя правда и свои аргументы, на которые он будет ссылаться в суде. Например, последний может заявить, что ваша компания не входит в список предприятий, наиболее пострадавших от пандемии, или бизнес можно временно перепрофилировать с использованием помещения, или, что ваши онлайн-продажи обеспечивают достаточный доход для уплаты ренты. Но если суд примет сторону арендатора, вы не только получите  желаемые условия сделки, но и сможете потребовать возврат платежей, которые вносили в карантинный период.  Резюме:  если  диалог с  владельцем помещения не задался, ищите хорошего юриста, готовьте доказательства и отстаивайте свои права.