Мезонинный кредит — что это и как его получить?
Международный финансовый рынок очень динамичен: он не стоит на месте, предлагая все новые инструменты для управления активами. Но так уж сложилось исторически, что в Россию большинство бизнес-трендов приходят с опозданием на несколько лет. Взять, к примеру, мезонинные кредиты. На Западе они востребованы уже давным-давно, а у нас о них только начинают узнавать.
«Mezzaninо» в переводе с итальянского означает «промежуточный этаж здания». Собственно, таково и назначение мезонниного кредита. Он является, своего рода, промежуточным финансовым инструментом. Согласно экономическому словарю, «мезонин — гибрид банковского кредита и акционерного капитала». На деле это означает, что компания (или частное лицо, имеющее собственные средства) берут у инвестора деньги без залога, но при этом четко обозначают график платежей и дату полного погашения задолженности. При особой договоренности кредитор имеет право влиять на решения компании и участвовать в корпоративной прибыли. В Европе и США с такими кредитами работают банки, пенсионные фонды, страховые холдинги. В качестве заемщиков чаще всего выступают частные девелоперы и компании-застройщики. На примере последних мы и рассмотрим схему мезонинного финансирования.
Кредиты на разные цели
В случае с недвижимостью инвесторы, как правило, вкладываются в два типа сделок.
Девелоперская. Автор проекта хочет купить участок под потенциально прибыльный объект. Он берет кредит, платит инвестору процент и, при этом, не трогает свой капитал, уже вовлеченный в оборот.
Арендная. Инвестор дает деньги компании, которая сдает в аренду крупные объекты недвижимости (под гостиницы, магазины, рестораны). Дивиденды ему, соответственно, идут с арендных платежей.
Прибыль кредитор получает по-разному: процентом — фиксированным или отложенным (выплачивается в конце периода, но с ежегодной капитализацией), или в виде выплат, привязанных к приросту капитала компании (например, акции).
Оформить мезонниный кредит довольно просто. Так как сделка не осложнена залогом и сбором документов, кредитору не нужно уведомлять о ней налоговую или подобные инстанции. Перевести же деньги можно с любого счета из России или за рубежа. А о том, как купить офис в Уфе — читайте здесь.
Гарантии для инвестора
Конечно, как в любом деле, связанным с финансовыми вложениями, инвестор рискует. Он дает деньги с намерением получить хорошую прибыль: в случае с мезонниными кредитами, последняя должна составлять 8-10% годовых от доходности объекта. Однако, по сравнению с банковскими депозитами или ценными бумагами гарантий здесь меньше. И все-же, даже в случае негативного сценария сделки, «у разбитого корыта» инвестор, скорее всего, не останется. Мезонин имеет приоритет перед акционерным капиталом. Это значит, что заемщик обязан сперва закрыть все долги по данному кредиту и только потом пользоваться остаточной прибылью. И если он не выполняет своих обязательств, инвестор либо получает часть акций компании, либо напрямую контролирует объект по своему усмотрению. А об аренде помещения под кафе в Московской области — смотрите в этом разделе сайта.
Без риска нет объекта
Получается, что и для заемщика с мезонинным финансированием тоже не все обстоит так просто. А в чем же тогда преимущество такого кредитования? Во-первых, без залога можно получить солидную сумму: от нескольких десятков тысяч евро/долларов до нескольких миллионов. Компании-застройщики прибегают к подобным кредитам, если им не хватает капитала или не выгодно использовать свой. Такое финансирование помогает снизить расходы и повысить рентабельность активов.
Во-вторых, застройщик может получить мезонин даже если его собственный капитал составляет всего 30-40% от суммы кредита. Правда, если на Западе такой расклад цифр инвесторов абсолютно не смущает, отечественные кредиторы несколько раз подумают, прежде чем дать добро. Последние предпочитают, чтобы девелопер имел равное соотношение собственного капитала (пусть, и с банковским займом) и мезонинного кредита. При этом, если застройщик имеет хорошую репутацию и его проект вызывает интерес, российские инвесторы готовы идти на риск.
